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FAQ — Bau­fi­nan­zie­rung

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Samm­lung der häu­figs­ten Fra­gen zur Bau­fi­nan­zie­rung unse­rer Kun­den

Fre­quent­ly Asked Ques­ti­ons

Bau­fi­nan­zie­rung

Was ist eine Bau­fi­nan­zie­rung?
Eine Bau­fi­nan­zie­rung ist ein lang­fris­ti­ger Kre­dit, mit dem der Kauf oder Bau einer Immo­bi­lie finan­ziert wird. Meist erfolgt sie über eine Bank und wird durch die Immo­bi­lie selbst abge­si­chert. Bürg­schaf­ten sind hier­bei von den Ban­ken nicht gewünscht, da die­se ding­li­chen Sicher­hei­ten, wie eine Grund­schuld, bevor­zu­gen.
Wie funk­tio­niert eine Bau­fi­nan­zie­rung?
Sie erhal­ten ein Dar­le­hen von einer Bank und zah­len es über vie­le Jah­re in monat­li­chen Raten zurück – bestehend aus Zins und Til­gung. Lan­ge Lauf­zei­ten bedeu­ten eine nied­ri­ge­re Rate und kür­ze­re Lauf­zei­ten des Dar­le­hens eine höhe­re Rate.
Was ist der Unter­schied zwi­schen Bau­fi­nan­zie­rung und Immo­bi­li­en­kre­dit?
Im All­tag wer­den bei­de Begrif­fe oft gleich benutzt. Tech­nisch gese­hen umfasst „Bau­fi­nan­zie­rung“ auch Grund­stü­cke, Neu­bau­ten oder Sanie­run­gen – nicht nur den Immo­bi­li­en­kauf.
Was bedeu­tet Annui­tä­ten­dar­le­hen?
Ein Annui­tä­ten­dar­le­hen ist die häu­figs­te Form der Bau­fi­nan­zie­rung: Die Monats­ra­te bleibt über die Zins­bin­dung kon­stant. Sie besteht aus einem Zins­an­teil und einem Til­gungs­an­teil. Dies hat den Sinn, dass die Rate am Anfang der Finan­zie­rung nicht hoch und am Ende nicht nied­rig ist, son­dern kon­stant und für den Kun­den somit bes­ser plan­bar.
Was ist die Zins­bin­dung?
Das ist der Zeit­raum, in dem der Zins­satz fest­ge­schrie­ben ist – z. B. 10, 15 oder 20 Jah­re. Danach kann eine Anschluss­fi­nan­zie­rung nötig wer­den. Wich­tig ist, dass Sie auch bei län­ge­ren Zins­bin­dun­gen das Recht haben, zum 10. Jahr Ihren Dar­le­hens­ver­trag ohne Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung zu kün­di­gen. § 489 BGB.
Haben Sie kei­ne Ant­wort auf Ihre Fra­ge gefun­den? Möch­ten Sie mehr Infor­ma­tio­nen?
Schrei­ben Sie uns ein­fach unter:  info@angulis.de

Finan­zie­rung & Eigen­ka­pi­tal

Wie viel Eigen­ka­pi­tal brau­che ich?
Emp­foh­len sind min­des­tens 20–30 % des Kauf­prei­ses. Je mehr Eigen­ka­pi­tal, des­to bes­ser sind meist die Zins­kon­di­tio­nen und des­to grö­ßer ist die Aus­wahl an Ban­ken, die Ihr Vor­ha­ben beglei­ten wol­len.
Ist eine Bau­fi­nan­zie­rung ohne Eigen­ka­pi­tal mög­lich?
Ja, aber sel­ten. Ban­ken ver­lan­gen in die­sem Fall sehr gute Boni­tät und ver­ge­ben meist nur an sta­bi­le Ein­kom­men mit siche­rem Job. Jedoch ist es häu­fig der Fall, dass deut­lich weni­ger oder gar kein Eigen­ka­pi­tal vor­han­den ist. Auch in die­sen Fäl­len kön­nen ver­nünf­ti­ge Kon­di­tio­nen und Ban­ken gefun­den wer­den, die Ihr Vor­ha­ben beglei­ten. Meist wird dann ein sepa­ra­ter Kon­sum­kre­dit zusätz­lich auf­ge­nom­men. Die­ser Kre­dit­be­trag wird dann wie­der­um als Eigen­ka­pi­tal dar­ge­stellt. Dies setzt ein ent­spre­chen­des Ein­kom­men vor­aus. Alter­na­tiv kann auch eine Zusatz­be­si­che­rung durch wei­te­re Grund­schul­den von ande­ren Immo­bi­li­en dabei hel­fen, den Kre­dit mit guten Kon­di­tio­nen zu erhal­ten. Zum Bei­spiel wenn die Eltern, Fami­lie, Ver­wand­te oder Freun­de mit einer zusätz­li­chen Immo­bi­lie aus­hel­fen kön­nen.
Was zählt zum Eigen­ka­pi­tal?
Erspar­tes Geld, Wert­pa­pie­re, Bau­spar­gut­ha­ben, Eigen­leis­tun­gen beim Bau, manch­mal auch zins­lo­se Fami­li­en­dar­le­hen. Edel­me­tal­le, Kryp­tower­te in Wal­lets und ande­re pri­vat ver­wahr­te Ver­mö­gens­wer­te, kön­nen bei den meis­ten Ban­ken nur dann als Eigen­ka­pi­tal ein­ge­setzt wer­den, wenn Sie vor­her ver­kauft wer­den und der Gegen­wert auf einem Kon­to per Kon­to­aus­zug nach­ge­wie­sen wird.
Wie viel Kre­dit kann ich mir leis­ten?
Eine Faust­re­gel: Die Monats­ra­te soll­te nicht mehr als 30–40 % Ihres Net­to­ein­kom­mens betra­gen. Unser Bau­fi­nan­zie­rungs­rech­ner kann hel­fen, den Rah­men zu ermit­teln. Erwei­tert wer­den muss die Aus­sa­ge um die Höhe des Ein­kom­mens. Je höher das Ein­kom­men ist, umso eher kann von der Ober­gren­ze 30–40% nach oben abge­wi­chen wer­den. Wich­tig ist, dass Sie auch in Zukunft nach einer erfolg­rei­chen Bau­fi­nan­zie­rung ihren Lebens­un­ter­halt und Ihre Zah­lungs­ver­pflich­tun­gen jeder­zeit leis­ten kön­nen und Sie auch noch Spiel­raum für Urlaub usw. haben. Eine indi­vi­du­el­le Auf­lis­tung der eige­nen Aus­ga­ben kann dabei hilf­reich sein.
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Zin­sen und Til­gung

Wie hoch sind die aktu­el­len Bau­zin­sen?
Das hängt vom Markt, Ihrer Boni­tät und der Zins­bin­dung ab. Unser Team infor­miert Sie gern über aktu­el­le Ange­bo­te. Las­sen Sie sich bit­te nicht nur von Infor­ma­tio­nen aus Wer­be­por­ta­len lei­ten. Die Ban­ken berech­nen den Zins jeder Bau­fi­nan­zie­rung indi­vi­du­ell auf den Kun­den und das Sicher­hei­ten Objekt aus­ge­rich­tet. Wenn Sie in einer Web­site zum Erhalt der Zins­kon­di­ti­on nur weni­ge Anga­ben machen müs­sen, soll­ten Sie die Über­trag­bar­keit auf Ihren indi­vi­du­el­len Fall stark hin­ter­fra­gen.
Was ist eine Son­der­til­gung?
Das ist eine zusätz­li­che Zah­lung außer­halb der regu­lä­ren Rate. Vie­le Ver­trä­ge erlau­ben z. B. 5 % Son­der­til­gung pro Jahr ohne Zusatz­kos­ten. Das heißt Sie kön­nen 5 % aus der ursprüng­li­chen Dar­le­hens­sum­me pro Jahr zusätz­lich til­gen, Sie müs­sen aber nicht.
Wie wäh­le ich die pas­sen­de Til­gung?
Üblich sind anfäng­lich 2–3 %. Eine höhe­re Til­gung ver­kürzt die Lauf­zeit und spart Zin­sen – aber erhöht die Monats­ra­te. Bei 2 % haben Sie ca. eine Lauf­zeit von 28–30 Jah­ren. Bei einer Til­gung von 1% steigt die Lauf­zeit ent­spre­chend auf über 40 Jah­re an. Län­ge­re Lauf­zeit bedeu­tet hier­bei, dass die Sum­me der Zin­sen, die Sie zah­len höher ist.
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Ablauf und Vor­be­rei­tung

Wel­che Unter­la­gen brau­che ich für die Bau­fi­nan­zie­rung?
In der Regel: Ein­kom­mens­nach­wei­se, Kon­to­aus­zü­ge, Nach­wei­se über Eigen­ka­pi­tal, Objekt­un­ter­la­gen, Grund­buch­aus­zug, ggf. Bau­plä­ne. Soll­te die Bau­fi­nan­zie­rung in die Ren­ten­pha­se rein­lau­fen, wer­den auch die Ren­ten­ein­künf­te benö­tigt. Bei Absi­che­rung über ein zusätz­li­ches Objekt, wer­den auch die Unter­la­gen die­ses Objek­tes benö­tigt.
Wann soll­te ich die Finan­zie­rung bean­tra­gen?
Idea­ler­wei­se noch vor dem Immo­bi­li­en­kauf, um schnell han­deln zu kön­nen. Eine Finan­zie­rungs­be­stä­ti­gung schafft Sicher­heit. Von der Erst­be­ra­tung bis zum Kre­dit­ver­trag soll­ten min­des­tens 3–4 Wochen ein­ge­plant wer­den. In Spe­zi­al­fäl­len auch län­ger. Wir emp­feh­len unse­ren Kun­den immer, dass sie ohne einen unter­schrie­be­nen Kre­dit­ver­trag in kei­ne nota­ri­el­le Beur­kun­dung gehen soll­ten. Eben­so ist es rat­sam, in der 14-tägi­gen Wider­rufs­frist des Kre­dit­ver­tra­ges den Notar­ter­min abzu­hal­ten. Dies redu­ziert die Risi­ken enorm.
Was prüft die Bank?
Grund­sätz­lich, ob die gemach­ten Anga­ben mit den Unter­la­gen über­ein­stim­men. Daher sind die wahr­heits­ge­mä­ße Anga­be und die Kor­rekt­heit, obers­tes Gebot.
Die Prü­fung der Bank bezieht sich ins­be­son­de­re auf Ein­kom­men, Aus­ga­ben, Sicher­hei­ten, Schufa-Aus­kunft und die Wert­hal­tig­keit der Immo­bi­lie.
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Bau, Kauf oder Sanie­rung

Kann ich auch einen Alt­bau finan­zie­ren?
Ja. Ach­ten Sie auf Sanie­rungs­kos­ten und mög­li­che För­de­run­gen – z. B. durch die KfW. Wir bau­en dies in unse­re Bera­tun­gen immer ein. Bei Alt­bau­ten prü­fen die Ban­ken inten­si­ver. Ach­ten Sie auf voll­stän­di­ge Unter­la­gen beim Kauf.
Wie funk­tio­niert die Finan­zie­rung eines Neu­baus?
Beim Neu­bau wird der Kauf­preis nicht in einer Sum­me fäl­lig, wie beim Kauf einer Bestands­im­mo­bi­lie. Die Bank zahlt in Etap­pen nach Bau­fort­schritt. Wich­tig: Bau­kos­ten sorg­fäl­tig kal­ku­lie­ren, inkl. Puf­fer für Unvor­her­ge­se­he­nes. Im Ide­al­fall lie­gen Ange­bo­te der ver­schie­de­nen Gewer­ke vor. Wir glei­chen die Daten mit Ihnen im Gespräch ab. Da wir sehr vie­le Finan­zie­run­gen jähr­lich beglei­ten, haben wir ein gutes Gespür, ob die Zah­len rea­lis­tisch sind.
Gibt es För­de­run­gen für ener­ge­ti­sche Sanie­rung?
Ja – die KfW bie­tet ver­schie­de­ne Pro­gram­me für ener­ge­ti­sches Sanie­ren, alters­ge­rech­ten Umbau oder Ein­bruch­schutz. In unse­rer Bera­tung zei­gen wir Ihnen die­se auf und bau­en die­se in die Finan­zie­rung ger­ne mit ein.
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Bera­tung & Anbie­ter­wahl

Wo fin­de ich die bes­ten Zin­sen?
Ver­glei­chen Sie Ange­bo­te ver­schie­de­ner Ban­ken oder nut­zen Sie unse­re Bera­tung – wir ver­glei­chen für Sie neu­tral. Da wir meh­re­re Por­ta­le nut­zen und zudem her­vor­ra­gen ver­netzt sind, erhal­ten Sie bei uns top Zins­kon­di­tio­nen.
War­um einen Bau­fi­nan­zie­rungs­ver­mitt­ler nut­zen?
Weil er Zugang zu vie­len Ban­ken hat und oft bes­se­re Kon­di­tio­nen ermit­teln kann als Sie als Ein­zel­per­son. Die Lock­an­ge­bo­te in den übli­chen Por­ta­len sind meist nicht aus­sa­ge­kräf­tig, da zu weni­ge Anga­ben gemacht wer­den müs­sen und die Kon­di­tio­nen zudem auf den opti­ma­len Kun­den und den opti­ma­len Belei­hungs­aus­lauf aus­ge­legt sind. Das heißt die Kon­di­ti­on ist meist bes­ser ange­zeigt. Wir erar­bei­ten mit Ihnen Ihre kon­kre­te Bau­fi­nan­zie­rung und zei­gen Ihnen trans­pa­rent die Kon­di­tio­nen auf, die die Ban­ken für Ihr Vor­ha­ben anbie­ten.
Ist unse­re Bera­tung kos­ten­los?
Unse­re Erst­be­ra­tung ist für Sie kos­ten­los und unver­bind­lich. Bei Abschluss erhal­ten wir eine Pro­vi­si­on von der Bank – nicht von Ihnen. Die­se wird Ihnen zudem vor Ver­trags­ab­schluss offen und trans­pa­rent dar­ge­legt.
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Risi­ken & Absi­che­rung

Was pas­siert bei Arbeits­lo­sig­keit oder Krank­heit?
Spe­zi­el­le Ver­si­che­run­gen (Rest­schuld­ab­si­che­rung bei Todes­fall, Unfall­schutz, Berufs­un­fä­hig­keit usw.) kön­nen hel­fen. Wich­tig: früh­zei­tig mit­den­ken und bera­ten las­sen. Als Bau­fi­nan­zie­rer sind wir ver­pflich­tet nach einer Bau­fi­nan­zie­rung mit Ihnen Ihre Ver­si­che­rungs­si­tua­ti­on durch­zu­spre­chen. Als Ver­si­che­rungs­fach­mann der IHK und mit einer der größ­ten Ver­si­che­rungs­un­ter­neh­men Deutsch­lands, kön­nen wir mit Ihnen gemein­sam die Risi­ken erken­nen und absi­chern.
Was ist eine Grund­schuld?
Sie dient der Bank als Sicher­heit. Sie wird im Grund­buch ein­ge­tra­gen – unab­hän­gig davon, wie viel Dar­le­hen noch offen ist. Das bedeu­tet, die Bank hat im Fall einer Zah­lungs­un­fä­hig­keit des Kre­dit­neh­mers die Mög­lich­keit, das Grund­stück und dar­auf gebau­te Immo­bi­li­en zur Rück­zah­lung der Schul­den zu ver­äu­ßern.
Kann ich mei­nen Kre­dit vor­zei­tig kün­di­gen?
Ja, bei Ver­äu­ße­rung der Immo­bi­lie muss die Bank sie aus dem Kre­dit­ver­trag raus­las­sen. Je nach Zins­si­tua­ti­on dann mit oder ohne Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung. Bei Ablauf der Zins­bin­dung kön­nen sie immer eine neue Bank suchen oder eine neue Zins­ver­ein­ba­rung mit der Bank tref­fen. Auch bei Dar­le­hen mit einer Zins­bin­dung 10 Jah­re oder län­ger als 10 Jah­re, haben sie nach §489 BGB ein Kün­di­gungs­recht mit 6 Mona­ten Frist zum 10. Jahr.
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Anschluss­fi­nan­zie­rung & Umschul­dung

Was pas­siert nach Ende der Zins­bin­dung?
Sie benö­ti­gen eine Anschluss­fi­nan­zie­rung. Das kann bei der glei­chen oder einer ande­ren Bank erfol­gen. Hier ist es rat­sam eine neue Bau­fi­nan­zie­rungs­be­ra­tung mit uns durch­zu­füh­ren. Wer es bequem mit dem Ver­län­ge­rungs­an­ge­bot der bis­he­ri­gen Bank „wei­ter­lau­fen“ lässt, zahlt ggfs. zu hohen Zin­sen.
Was ist ein For­ward-Dar­le­hen?
Damit sichern Sie sich bis zu 5 Jah­re im Vor­aus heu­ti­ge Zin­sen für eine spä­te­re Anschluss­fi­nan­zie­rung. Dies macht dann Sinn, wenn sie der Auf­fas­sung sind, dass die Zin­sen heu­te güns­ti­ger sind als zum Bei­spiel in 5 Jah­ren. Ach­tung es wer­den soge­nann­te For­ward-Auf­schlä­ge berech­net.
Lohnt sich eine Umschul­dung?
Wenn der neue Zins­satz deut­lich güns­ti­ger ist – ja. Beach­ten Sie dabei mög­li­che Kos­ten für die vor­zei­ti­ge Ablö­sung. Steht nicht der Zins, son­dern die Raten­hö­he im Vor­der­grund, kann es auch mit schlech­te­ren Zin­sen sinn­voll sein, um zum Bei­spiel die monat­li­che Belas­tung zu redu­zie­ren.
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För­de­run­gen & Pro­gram­me

Was ist die KfW-För­de­rung?
Die KfW (Kre­dit­an­stalt für Wie­der­auf­bau) bie­tet zins­güns­ti­ge Dar­le­hen und Zuschüs­se – z. B. für ener­gie­ef­fi­zi­en­tes Bau­en oder alters­ge­rech­ten Umbau. Hier gibt es oft­mals Bedin­gun­gen für das Kaufobjekt/Bauobjekt oder den Kre­dit­neh­mer.
Gibt es wei­te­re För­de­run­gen?
Kre­dit­neh­mer kön­nen eben­falls För­de­run­gen der Län­der in Anspruch neh­men. Für Bay­ern zum Bei­spiel ist dies die Bay­ern Labo und für Baden-Würt­tem­berg die L‑Bank. Wir klä­ren dies in den Gesprä­chen mit unse­ren Kun­den ab und bau­en die­se nach Mög­lich­keit mit ein. Kre­dit­neh­mer kön­nen eben­falls För­de­run­gen der Län­der in Anspruch neh­men. Für Bay­ern zum Bei­spiel ist dies die Bay­ern Labo und für Baden-Würt­tem­berg die L‑Bank. Wir klä­ren dies in den Gesprä­chen mit unse­ren Kun­den ab und bau­en die­se nach Mög­lich­keit mit ein.
Wie bean­tra­ge ich KfW-För­de­rung?
In der Regel über die Bank – vor Beginn des Vor­ha­bens. Wir hel­fen Ihnen bei der Antrag­stel­lung und bau­en die­se in unse­re Finan­zie­run­gen mit ein.
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Rech­ner & Tools

Wie funk­tio­niert der Bau­fi­nan­zie­rungs­rech­ner?
Sie geben Eck­da­ten wie Kauf­preis, Eigen­ka­pi­tal und Ein­kom­men ein – und erhal­ten eine ers­te Ori­en­tie­rung zur mög­li­chen Finan­zie­rung. Auf­grund der Kom­ple­xi­tät des The­mas emp­fiehlt sich dies nicht für alle.
Sind die Online-Ergeb­nis­se ver­bind­lich?
Nein – sie die­nen als gro­ber Richt­wert. Ein per­sön­li­ches Ange­bot berück­sich­tigt vie­le wei­te­re Fak­to­ren. Aus unse­rer Erfah­rung stim­men die Ange­bo­te sel­ten mit den tat­säch­li­chen Kre­di­ten über­ein und es feh­len oft­mals ent­schei­den­den Tipps, die zum Bei­spiel in unse­rer Bera­tung ange­spro­chen wer­den.
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Recht­li­ches & Ver­trä­ge

Was ist ein Dar­le­hens­ver­trag?
Ein recht­lich bin­den­des Doku­ment, das alle Kre­dit­be­din­gun­gen regelt – inkl. Zins, Til­gung, Son­der­til­gung, Lauf­zeit und Sicher­hei­ten. Bei­de Sei­ten, Bank und Kre­dit­neh­mer, gehen damit eine meist lan­ge gegen­sei­ti­ge Ver­pflich­tung ein. Den­ken Sie dar­an: Im Streit­fall zählt das, was im Ver­trag gere­gelt ist.
Was ist eine Grund­schuld?
Die Grund­schuld sichert das Dar­le­hen ab und wird ins Grund­buch ein­ge­tra­gen. Sie bleibt bestehen, bis sie gelöscht wird.
Was ist der Belei­hungs­wert?
Das ist der vor­sich­tig geschätz­te Wert der Immo­bi­lie – oft etwas unter dem Kauf­preis. Er beein­flusst die Kre­dit­kon­di­tio­nen. Oder ver­ein­facht aus­ge­drückt: Der Belei­hungs­wert sagt der Bank wie­viel Sie im Fall der Ver­wer­tung für die Immo­bi­lie bekommt. Die­ser Wert ist für die Zusa­ge des Kre­di­tes und die Zins­kon­di­ti­on sehr wich­tig, da sich aus die­sem Wert der Belei­hungs­aus­lauf ablei­tet.
Was ist der Belei­hungs­aus­lauf?
Ein­fach gespro­chen ist es der Quo­ti­ent aus Dar­le­hens­be­trag und Belei­hungs­wert der Immo­bi­lie. Kurz gesagt, wie hoch ist das Risi­ko der Bank für den Fall, das der Kre­dit­neh­mer nicht mehr zah­len kann. Um eine opti­ma­le Kon­di­ti­on zu erhal­ten, soll­te der Belei­hungs­aus­lauf 60 % oder nied­ri­ger sein. Ist der Wert höher als 60 % kom­men in Schrit­ten Risi­ko­auf­schlä­ge auf die Zins­kon­di­ti­on dazu. Ab 100 % spricht man von einer Voll­fi­nan­zie­rung.
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Haf­tungs­aus­schluss

Die auf die­ser Web­site bereit­ge­stell­ten Infor­ma­tio­nen die­nen aus­schließ­lich der all­ge­mei­nen Ori­en­tie­rung zum The­ma Bau­fi­nan­zie­rung. Sie stel­len kei­ne recht­li­che, steu­er­li­che oder finan­zi­el­le Bera­tung im Ein­zel­fall dar und erset­zen kei­ne indi­vi­du­el­le Bera­tung durch einen Fach­be­ra­ter, eine Bank oder einen Notar. Trotz sorg­fäl­ti­ger Prü­fung über­neh­men wir kei­ne Haf­tung für die Voll­stän­dig­keit, Rich­tig­keit und Aktua­li­tät der Inhal­te.